Woher kommen meine Interessenten?

Es gibt viele Dinge, die es zu berücksichtigen gilt, wenn man eine Immobilie verkaufen möchte. Wenn man gezielt werben will, muss man seinen Interessenten gut kennen. Da die Werbung einer der teuersten Punkte in der Immobilienvermarktung ist, sollte man nicht ungeplant eine Werbeflut lostreten. Vor allem die Zeitungsanzeigen sollten mit Bedacht gewählt werden.

Immobilienverkäufer außerhalb von großen Städten, denken oft, dass es wichtig ist, in den Städten verstärkt zu werben. Diese Zielgruppe sollte zwar berücksichtig werden, jedoch nur in einem gewissen Umfang. Die Immobilienvermarktung ist ein stark regional orientierter Markt.

Wenn man die Herkunft der Kunden bei Immobilienkäufen analysiert, kann festgestellt werden, dass der Großteil der Käufer aus dem nahen Umfeld der Immobilie selbst stammt. Die meisten Immobilienkäufe werden daher im gleichen Ort getätigt. Viele Käufer stammen aus dem gleichen Landkreis und nur wenige Immobilieninteressenten kaufen über eine oder sogar mehrere Landkreisgrenzen hinweg.

Warum ist das so?

Um diese Zahlen nachvollziehen zu können, müssen die Beweggründe der Interessenten analysiert werden. Der Großteil der Immobilienkäufer möchte ein Haus oder Wohnung im gewohnten Umfeld erwerben. Freunde und Familie sind hier angesiedelt. Wenn Kinder im Haushalt wohnen, möchten Immobilienkäufer diese nicht auf eine neue Schule schicken und den Erhalt von Freundschaften fördern. Daher suchen die meisten Interessenten Immobilien aus dem näheren Umfeld.

Bei Immobilienkäufer aus dem mittleren Umfeld steht oftmals ein Kompromiss aus dem privaten und beruflichen Umfeld im Mittelpunkt. Ein kürzerer Arbeitsweg und dennoch ein überschaubarer Weg zu den privaten Wurzeln. Aber auch die regionalen Preisunterschiede oder das geänderte Lebensumfeld im neuen Ort werden hier genannt.

Werbung regional gestalten

Durch die Erkenntnis, dass ca. 90% der Interessenten aus demselben Ort oder zumindest aus demselben Landkreis kommen, ist es nachvollziehbar, den Großteil des Werbeetats auf dieses Gebiet zu konzentrieren. So kann man in der Regel sicherstellen, dass die regionale Zielgruppe angesprochen wird und die Wahrscheinlichkeit somit am Größten ist, den potenziellen Käufer zu finden und anzusprechen.

PS.:

Aus aktuellem Anlass möchten wir auch noch auf unser aktuelles Angebot aufmerksam machen: Eine sehr schön gestaltete und großzügige Doppelhaushälfte mit ca. 190 qm Wohnfläche in Mühldorf am Inn. Die Doppelhaushälfte ist optimal in einem Siedlungsgebiet im Norden von Mühldorf am Inn gelegen. Das Haus wird gegen Gebot, aber nicht als Auktion verkauft. Die Aktion läuft bis zum 20. September 2013. Weitere Informationen können unter http://www.pegasus24.com/immobilienvermarktung/immobilienangebot/ gefunden werden. Ein Blick lohnt sich!

Möchten Sie Ihre Immobilie auch verkaufen? Dann informieren Sie sich unverbindlich über die verschiedenen Möglichkeiten und den optimalen Verkaufspreis. Wir helfen gerne. Infos unter 08631-306 999 0

Der Immobilienverkauf – Wenn es ohne einen Makler gehen soll…

Bei der Überlegung, die eigene Immobilie zu verkaufen, kommt die Frage auf ob man über einen Makler oder selbst verkaufen soll. Für alle die sich entschließen ihr Eigentum selbst zu veräußern, möchten wir hier einige Tipps und Hinweise geben.

Die Preisfindung

Der richtige Preis ist ein Grundstein für den erfolgreichen Immobilienverkauf. Doch hier schleichen sich oft viele Fehler ein, den private Verkäufer machen. Als ersten Schritt werden Immobilien mit der eigenen Immobilie verglichen. Wichtig hierbei ist stets gleiches mit gleichem gegenüberzustellen. So sind die neu gebauten Häuser in der Nachbarschaft nicht mit einem Einfamilienhaus Baujahr 1960 zu vergleichen. Achten Sie daher auf die Altersunterschiede. Auch werden Angaben von Nachbarn herangezogen, die entweder gerade das eigene Haus verkauft haben oder in das Nachbarhaus eingezogen sind. Solche Angaben sind immer mit Vorsicht zu genießen, denn wirklich wahre Auskünfte erhält man hier selten. Ein Verkäufer wird ihnen meist einen höheren Preis nennen, da er den Eindruck vermitteln möchte „gutes Geld“ verdient zu haben. Ein Käufer nennt oftmals einen niedrigeren Kaufpreis. Ihm ist das Gefühl wichtig, ein Schnäppchen gemacht zu haben. Ganz davon abzusehen, dass meistens die einzelnen Ausstattungsvarianten nicht vergleichbar sind. Viele private Immobilienverkäufer machen oftmals von einem Gutachter gebrauch und lassen sich ein Wertgutachten erstellen. Doch auch diese Angaben bergen gefahren. Denn dieser Wert spiegelt den aktuellen Wert wieder, wenn man nicht verkaufen möchte. Dies kann man zum Beispiel mit dem Guthaben und dem meist deutlich niedrigerem Rückkaufswert einer Lebensversicherung.

Weitere Möglichkeiten die eigene Immobilie preislich mit Anderen zu vergleichen bieten zum Beispiel die lokalen Zeitungen oder Sonderhefte von Finanzmagazinen. Hier erscheinen regelmäßig Berichte über Kauf- und Mietpreisentwicklung. Diese Angaben bieten einen groben Überblick, ermöglichen jedoch keine detaillierte Vergleichsmöglichkeit. Besser geeignet sind hier Immobilienportale. Hier ist es möglich, Informationen zu genaue Ausstattungsdetails zu erhalten. Dies ist unverzichtbar für eine sinnvolle Gegenüberstellung. Eine 75 Quadratmeter-Wohnung kann nicht mit einer 120 Quadratmeter-Wohnung verglichen werden. Auch spielt die bauliche Substanz eine wichtige Rolle. Eine neue oder neu renovierte Wohnung mit Wärmeschutz hat hierbei einen anderen Verkaufswert, wie der Altbau von 1960 im ursprünglichen Bauzustand. Zum Empfehlen sind daher baujahrähnliche Immobilien mit einer maximalen Abweichung von fünf Jahren zu vergleichen. Beachtung sollte auch die Lage finden. Das Stadtzentrum ist anders zu bewerten als die kleine Gemeinde in der Nähe. In größeren Städten kann es in unterschiedlichen Stadtgebieten zu starken Preisunterschieden kommen.

Für den Interessenten, die eine Immobilie suchen, sind bestimmte Eigenschaften preisrelevant. Wie ist der Wohnwert im Umfeld der Immobilie? Sind Schulen und Kindergärten in unmittelbarer Nähe? Kann man Einkaufsmöglichkeiten leicht erreichen und sind wichtige Verkehrsmittelanbindungen nach den eigenen Vorstellungen? Auch wird ein Interessant den Substanzwert genauestens begutachten. Hierbei zählen vor Allem, welche Investitionen müssen nach dem Kauf getätigt werden, um die Wünsche zu realisieren. Welcher Modernisierungsaufwand muss nach dem Kauf einkalkuliert werden (der Austausch der Heizanlage, Ergänzung von Dämmungen oder ähnliches). In der heutigen Zeit wird die eigene Immobilie nicht mehr nur als Kapitalanlage gekauft, sondern dienen zur Selbstverwirklichung.

Sind alle Details berücksichtigt und fünf Vergleichsobjekte gefunden, sollte die teuerste und die billigste Vergleichsimmobilie gestrichen werden. Der aus dem Durchschnitt entstandene Preis kann als Vergleichspreis verwendet werden.

Von was man bei der Preisfindung absehen sollte, sind sogenannte „Verhandlungspreise“, die sich meist aus dem Preis der teuersten Immobilie zuzüglich 20% Verhandlungsaufschlags zusammensetzt. Denn ist ein Verkaufspreis im Markt wird es schwierig, diesen Preis wieder vom Markt rauszubekommen. Der zweite Punkt ist, dass die Nachfrage für ein Produkt am größten ist, wenn es auf den Markt kommt. Dieses Wissen zählt auch für Immobilien. Hat man den falschen Preis am Anfang der Vermarktung platziert kann dieses langfristige Folgen haben.

Wenn man merkt, dass der Verkaufspreis falsch gewählt ist, sollte man panische Preisanpassungen vermeiden. Besser ist es einen Fachmann zu Rate zu ziehen. Gute und seriöse Immobilienmakler helfen auch weiter ohne einen Verkaufsauftrag erteilt zu bekommen.

Der Interessant – das (un)bekannte Wesen

Wer sich auf die Suche nach einer neuen Immobilie macht, braucht Zeit. In der Regel benötigen Suchende im Mittel circa sechs bis neun Monate bis die passende Immobilie gefunden ist. Dieser Wert ist auch für den Immobilienverkäufer von entscheidender Bedeutung. Denn erfährt der Verkäufer im Gespräch, dass der Interessent erst seit kurzem sucht, kann er davon ausgehen, dass dieser sich erst noch weitere Immobilien anschauen wird, bevor er eine Entscheidung treffen wird.

Trifft man hingegen auf einen Interessenten, der bereits mehrere Monate auf der Suche ist, wird man einen Experten vor sich haben. Diese Interessenten haben bereits die Gegend erkundet, kennen den Markt bestens. Sie sind auf dem Laufenden, welche Immobilien auf dem Markt sind und zu welchem Preis. Sie sind informiert welche Immobilien bereits verkauft wurden. Daher kann man diesem Interessenten auch nichts vormachen. Dies ist nachvollziehbar, da diese Entscheidung für die meisten Immobilienkäufer die wichtigste und vor allem auch teuerste Entscheidung des Lebens ist. Abgesehen von einem Single, haben diese Interessenten Verantwortung gegenüber den Lebenspartnern und der Familie. Auch die finanzielle Belastung, die sich aus der Immobilienfinanzierung ergibt, muss bestens durchdacht sein. Jeder der eine Immobilienfinanzierung bereits gemacht hat, weiß was da alles auf einen zukommt.

Das Marketing

Wo bewirbt man eine Immobilie am besten? Im 21. Jahrhundert wird die Antwort „Internet“ lauten. Hierfür stehen viele Portale zur Verfügung. Nach unserer Erfahrung sind Immobilienscout24 und Immowelt die beiden wichtigsten Portale, die bedient werden sollten. Bei der Erstellung eines Verkaufsprofils auf den Internetportalen sind vernünftige Bilder Grundvoraussetzung. Eine Präsentation gänzlich ohne Bilder hat keine Werbewirkung und man könnte die Bewerbung sein lassen. Die richtige Wahl der passenden Bilder ist genauso wichtig. Auf den Bilder sollte man versuchen Wertgegenstände, wie den neuen Flachbildfernseher auszusparen, um ungebetene Gäste nicht zusätzlich anzuziehen. Da die meisten Immobilienbesitzer die schönsten Plätze im eigenen Heim kennen sollten diese besonders in Szene gesetzt werden. Die morgendliche Sonne auf der Terrasse oder der Blick in den Wintergarten können das Emotionen wecken und Interessenten bereits seinen Einzug planen lassen. Bei dem beschreibenden Text sollte man sich jedoch nicht zu unwirklichen Aussagen hinreißen lassen. Zum Beispiel einen Alpenblick darf man natürlich als positives Merkmal hervorheben. Aber nur wenn es auch so ist. Sollte eine Bushaltestelle neben der Immobilie sein, sollte man dies auch erwähnen. Wenn ein Interessent kommt sieht er die Umstände sowieso und ist nicht von solchen Aussagen negativ überrascht. Zudem besteht die Möglichkeit unvorteilhafte Aspekte positiv darzustellen. Eine Bushaltestelle vor der Tür bedeutet auch, dass man ohne großen Aufwand zum Beispiel den Stadtplatz schnell erreichen kann. Was man vermeiden sollte ist die Übernahme von Texten anderer Objekte. Ein Interessent, der zum 100sten mal die gleiche Lagebeschreibung liest wird eher gelangweilt sein als interessiert. Vor allem kann man selbst die eigene Umgebung am besten beschreiben. Das Lieblingslokal, in das man wöchentlich geht wegen der guten Pasta, der Fußballverein in der Nachbarschaft in dem man selbst spielt und natürlich vieles mehr. Es gibt meist viele Dinge, die man gerne empfehlen kann.

„Verkaufen ein schönes Einfamilienhaus“ klingt nicht sehr einladend um mehr zu lesen. Daher sollte man sich pfiffige Überschriften überlegen, welche zum Anschauen anregen. Diese können zum Beispiel „Hier können Sie die Abendsonne auf der Terrasse mit einem Glas gutem Rotwein genießen“. Je kreativer die Überschrift desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass das Angebot genauer angeschaut wird.

Auch darf ein ansprechender Grundriss im Exposé nicht fehlen. Statt einer lieblos eingescannten Variante bieten viele Portale einen Grundriss-Service. Dieser erstellt aus einer Planvorlage einen grafisch ausgearbeiteten Grundriss mit einer Beispieleinrichtung. Diese muss auch nicht der aktuellen entsprechen. Entscheiden hierbei ist, dass Interessenten ein Gefühl für die Größe der Räume erhalten.

Weitere Möglichkeiten zur Bewerbung bietet zum Beispiel die Vor-Ort-Bewerbung mit einem Schild direkt an der Immobilie. Denn die meisten Immobilienkäufer kommen aus der näheren Umgebung. Die Nachbarn über den Verkauf zu informieren ist dabei oberste Pflicht. Auch wenn es die Nachbarn schon genervt sind sollte man den Verkauf laufend wiederholen. Hier können gute Empfehlungen entstehen. Denn den Nachbarn ist es lieber ein bekanntes Gesicht in der Nachbarschaft zu begrüßen, wie den Vereinsfreund oder Arbeitskollegen als jemanden Fremden.

Sobald die Bewerbung gestartet ist, sollte man für die Erreichbarkeit sorgen. Denn Interessenten warten nicht, außer man hat die ultimative Immobilie, die jeder gerne möchte. Sollte man durch Arbeit oder Freizeit verhindert sein, kann man diese Zeiten durch Verwandtschaft, Freunde oder Familie überbrücken. Am besten geht dies mit einem Prepaid-Handy, das im Bedarfsfall weitergereicht werden kann.